- ΟΦΕΙΛΟΜΕΝΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ

ΟΦΕΙΛΟΜΕΝΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ

Στην περίπτωση που ο μισθωτής δεν καταβάλει το μίσθωμα που συμφωνήθηκε, τότε ο εκμισθωτής έχει δυνατότητα:

Α) Να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης.  Το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι «αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης». Εφόσον, όμως, ο μισθωτής καταβάλει μέσα στον μήνα αυτό, το οφειλόμενο ποσό, τότε η καταγγελία είναι ανίσχυρη, όπως αναφέρεται και στην υπ΄αρ. 1054/2017 απόφαση Αρείου Πάγου.

 Η καταγγελία της μίσθωσης είναι μονομερής δικαιοπραξία, άτυπη και μπορεί να γίνει είτε εγγράφως είτε προφορικώς, αλλά και με οποιοδήποτε τρόπο, αρκεί ο εκμισθωτής να δηλώνει στον μισθωτή, αδιαμφισβήτητα, ότι καταγγέλλει τη μίσθωση και ότι η λύση της μισθώσεως θα επέλθει μετά ένα μήνα ή μετά δέκα ημέρες (στην δεύτερη περίπτωση), αφότου ο μισθωτής λάβει γνώση αυτής.

  Βεβαίως, ο εκμισθωτής έχει δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση, απευθείας, με αγωγή, η οποία ενσωματώνει καταγγελία και αίτημα συζήτησης της αγωγής μετά από ένα μήνα από την επίδοση του δικογράφου. 

Ο εναγόμενος μισθωτής δικαιούται να αμυνθεί στην αγωγή εναντίον του, αντιτάσσοντας τους εξής, ενδεχομένως, ισχυρισμούς:

– Ότι η καθυστέρηση της πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε τυχαίο περιστατικό (ή σε ανωτέρα βία), και όχι σε υπαιτιότητά του.

– Ότι δεν κατέστη υπερήμερος, διότι η καθυστέρηση της παροχής του μισθώματος οφείλεται σε πλάνη του, ως προς την ύπαρξη της οφειλής.

– Ότι κατέβαλε τα καθυστερούμενα μισθώματα, μαζί με τα έξοδα της καταγγελίας, εντός της προθεσμίας του ενός μηνός ή των δέκα ημερών.

Β) Να ασκήσει αγωγή, λόγω δυστροπίας του μισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 66 ΕισΝ.Κ.Πολ.Δ. το οποίο εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις. 

Ως δυστροπία λογίζεται η μη καταβολή μισθώματος στον συμφωνηθέντα χρόνο. Με την αγωγή του, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να αιτηθεί την απόδοση του μισθίου (ακινήτου) όσο ακόμα είναι ενεργή η μίσθωση, ακόμα και αν δεν την είχε καταγγείλει, κατά το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα. Η σύμβαση της μίσθωσης λήγει με την εκτέλεση της δικαστικής απόφασης, που θα διατάσει την απόδοση του μισθίου.

Ωστόσο, σε περίπτωση που ο μισθωτής καταβάλει έως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο όλα τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα που οφείλονται, τα οποία αναφέρονται στην αγωγή, καθώς και τα δικαστικά έξοδα, τα οποία ορίζονται αμέσως από το δικαστή, τότε καταργείται η δίκη για την απόδοση της χρήσης του μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία.

Σημειωτέον ότι η υπ΄αριθμόν 1020/1091 απόφαση Αρείου Πάγου έκρινε ότι η κατάργηση της δίκης δεν συνεπάγεται άρση της καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος.

Γ) Να καταθέσει αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθίου.

Πρόκειται για μία ταχύτερη διαδικασία, καθώς στην προκείμενη περίπτωση δεν υπάρχει η διαδικασία της διαγνωστικής δίκης (όπως συμβαίνει με τις προηγούμενες περιπτώσεις του άρθρου 597 ΑΚ και του άρθρου 66 ΕισΝ.Κ.Πολ.Δ.)

Η δυνατότητα αυτής της διαδικασίας μπορεί να επιλεγεί εφόσον: α) η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως και β) επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης έγγραφη «όχληση». Σε περίπτωση που, εντός του 15ημέρου, καταβληθούν τα οφειλόμενα, τότε αποκλείεται η έκδοση διαταγής αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου. Επίδοση έγγραφης οχλήσεως απαιτείται μόνον την πρώτη φορά.

Δ) Να ασκήσει αγωγή καταβολής μισθωμάτων, σε περίπτωση που δεν επιθυμεί την αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο.

Ε) Να καταθέσει Αίτηση Διαταγής πληρωμής, ώστε να υπάρξει άμεσα εκτελεστός τίτλος και να γίνει κατά το δυνατόν ταχύτερα η είσπραξη των οφειλομένων.

Και σε αυτήν την περίπτωση, εξυπακούεται ότι η μισθωτική σύμβαση πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως και να μην αμφισβητείται. Κατά της διαταγής πληρωμής, ο μισθωτής διατηρεί δικαίωμα να αμυνθεί με ανακοπή.